Een van die mees omstrede aspekte van die nuwe Onteieningswet (Wet 13 van 2024) is dat dié wetgewing die staat magtig om eiendom teen “geen-(nul-)vergoeding” te onteien. Die vraag wat tereg gevra word, is of onteiening sonder vergoeding (OSV) regverdigbaar is gegewe die beskerming van die reg op eiendom in die Grondwet? Hierdie is ʼn uiters ingewikkelde aangeleentheid en ek deel graag enkele gedagtes om dié gesprek te open.

Artikel 12 (3) van die Onteieningswet

Artikel 12 (3) verklaar dat dit regverdig én billik mag wees om “nul-vergoeding” te betaal waar grond in die openbare belang onteien word, alle tersaaklike omstandighede inaggenome. Volgens beide die Grondwet (Artikel 25 (4)(a)) en die Onteieningswet (Artikel 1 (1)) is grondhervorming in die openbare belang en dus kan OSV hiervoor aangewend word.

Gevolglik lys Artikel 12 (3) van die Onteieningswet bepaalde omstandighede waarin OSV toepassing kan plaasvind:

• Waar die grond ter sprake nie benut word nie, en dit nie die eienaar se hoofoogmerk is om die grond te ontwikkel of ʼn inkomste daaruit te verdien nie, maar slegs om voordeel vanuit die groei in markwaarde daarvan te trek;
• Waar ʼn staatsorgaan grond sonder betaling bekom het, maar dit nie benut nie;
• Waar die eienaar die grond geabandonneer het; en

• Waar die markwaarde gelykstaande óf minder is as die huidige waarde van die regstreekse belegging en subsidie deur die staat ten opsigte van die verkryging en verbetering van die eiendom.

Hoewel Artikel 12 (3) redelik eng bewoord is, bevat dit ooglopende probleme. Wat is fout daarmee om grond te besit met die uitsluitlike doel om ʼn wins uit die groei in markwaarde daarvan te maak? Daar is immers géén regsvoorskrif wat ʼn persoon dwing om sy/haar grond fisies te benut nie. Hoe word bepaal of grond geabandonneer is en hoe lank moet die eienaar afwesig wees alvorens dit as abandonnering beskou word? Presies watter staatsubsidies en -beleggings is hier ter sprake en hoe ver terug in die verlede moet ons kyk? Dit is dus nie ʼn gegewe dat elk van die gelyste gevalle regverdigbaar is nie. Die lys is boonop nie geslote nie en dus kan OSV ook in ander omstandighede benut word.

Artikel 25 van die Grondwet: Ontneming en onteiening

Artikel 25 van die Grondwet verskans twee regte wat op eiendom betrekking het:

• ʼn Persoon mag nie arbitrêr van sy eiendom ontneem word nie (Artikel 25 (1))

• Eiendom mag nie onteien word nie, tensy dit vir ʼn openbare doel óf in die openbare belang is en die eienaar regverdige en billike vergoeding ontvang (Artikel 25 (2)–(3))

Ontneming is ʼn breë begrip wat alle beperkinge op eiendom in begrip het, terwyl onteiening ʼn enger onderafdeling van ontneming is.

Artikel 25 (1): Ontneming

ʼn Ontneming – en dus óók ʼn onteiening – mag nie arbitrêr wees nie. Dit beteken dat daar ʼn genoegsame rede vir die ontneming moet wees. Die ooglopende beweegrede vir OSV is versnelde grondhervorming. Is hierdie egter ʼn genoegsame rede gegewe die grootskaalse korrupsie, vermorsing en wanbestuur wat ons oor die jare aanskou het? Regverdig OSV voorts die impak wat dit op grondeienaars sal hê en, is OSV werklik nodig gegewe dat die staat reeds miljoene hektare grond besit?

Artikel 12 (3) is moontlik eng genoeg bewoord ten einde te verseker dat arbitrêre ontnemings nie sal plaasvind nie en dat OSV dus slegs in uitsonderlike omstandighede toegepas sal word. Maar soos reeds genoem, is daar verskeie probleme met die gevalle wat in Artikel 12 (3) gelys word. Ons sou dus kon redeneer dat Artikel 12 (3) wel arbitrêre gevolge veroorloof en dus ongeldig verklaar kan word tensy dit regverdigbaar is kragtens Artikel 36 van die Grondwet.

Artikel 25 (2)–(3): Onteiening

Onteiening is die verpligte verkryging van eiendom deur die staat. Grond mag slegs in die openbare belang of vir ʼn openbare doel onteien word en die eienaar moet regverdige en billike vergoeding ontvang. Artikel 25 (3) verklaar verder dat die vergoeding ʼn billike ewewig moet bewerkstellig tussen die openbare belang en die belange van persone wat deur die onteiening geraak word.

Alle tersaaklike omstandighede moet oorweeg word ten einde die bedrag van die vergoeding te bereken, maar vyf besondere oorwegings word in Artikel 25 (3) uitgelig:

• die huidige gebruik van die eiendom;
• die geskiedenis van die verkryging en gebruik van die eiendom;
• die markwaarde van die eiendom;
• die omvang van regstreekse belegging en subsidie deur die staat ten opsigte van die verkryging en voordelige kapitale verbetering van die eiendom; en

• die doel van die onteiening.

Hoewel markwaarde nie die enigste oorweging is nie, kan dit nie weggedink word nie. Indien vergoeding van markwaarde afwyk en sodanige afwyking nie deur die ander gelyste oorwegings gerugsteun word nie, kan dit kwalik regverdig en billik wees. In sulke gevalle skend OSV dus wel Artikel 25 en moet dit kragtens teen die vereistes in Artikel 36 getoets moet word.

Is “nul” dieselfde as “geen”?

Sommige beweer dat “nul”- nie dieselfde as “geen-vergoeding” is nie, en dat dit teoreties moontlik is vir nul-vergoeding om regverdige en billike vergoeding vir doeleindes van die Grondwet te wees. Die gedagte dat “nul” nie dieselfde as “geen” is nie kom op woordspeletjies neer en kan nie ernstig opgeneem word nie.

Dis egter wel moontlik dat die Grondwet ruimte laat vir uitsonderlike omstandighede waarin OSV regverdig en billik mag wees, maar dis moeilik om aan waterdigte voorbeelde te dink. Soos reeds genoem, word sommige gevalle deur Artikel 12 (3) in die vooruitsig gestel, maar waar trek ons die streep? Artikel 12 (3) beperk OSV immers nie tot uitsonderlike gevalle nie.

Artikel 36: Beperking van regte

Tensy dit binne die perke van Artikel 25 toegepas word, sal OSV waarskynlik neerkom op beide ʼn arbitrêre ontneming van eiendom sowel as ʼn skending van die reg op regverdige en billike vergoeding vir ʼn onteiening. Ten einde vas te stel of hierdie skendings regverdigbaar is, moet dit teen Artikel 36 gemeet word.

Kragtens Artikel 36 van die Grondwet mag ʼn reg in die Handves van Regte slegs beperk word “in die mate waarin die beperking redelik en regverdigbaar is in ʼn oop en demokratiese samelewing gebaseer op menswaardigheid, gelykheid en vryheid”. Die volgende oorwegings word dan gelys:

• die aard van die reg;
• die belangrikheid van die doel van die beperking;
• die aard en omvang van die beperking;
• die verband tussen die beperking en die doel daarvan; en

• ʼn minder beperkende wyse om die doel te bereik.

Artikel 36 stel ʼn hoë standaard vir die inperking van konstitusionele regte. Artikel 12 (3) sal slegs oor hierdie hekkie kan spring as daar geen ander uitweg is om die oogmerk van OSV (grondhervorming) te verwesenlik nie. Daar moet dus ʼn proporsionele ewewig tussen die oogmerk en gevolge daarvan wees. Kan daar werklik gesê word dat OSV regverdigbaar is gegewe die wanbestuur van bestaande grondhervormingsprogramme asook die feit dat die staat reeds ʼn magdom grond besit? Is OSV noodsaaklik genoeg om die impak op eienaars te regverdig? Tensy Artikel 12 (3) dus baie beperkend en slegs in uitsonderlike gevalle toegepas word, is die kanse skraal dat dit die Artikel 36-toets sal slaag.

Slotopmerking

Die howe sal Artikel 12 (3) waarskynlik beperkend uitlê sodat die toepassing daarvan nie buite die grense van Artikel 25 van die Grondwet beweeg nie, wat beteken dat die staat baie selde met OSV sal kan slaag.

Dit sal egter moeilik wees om ʼn hof te oortuig om Artikel 12 (3) ongeldig te verklaar, en dus moet gedingvoering waarin dit gepoog word baie wys benader word. Dis belangrik om argumente van die hoogste gehalte aan die howe te bied, anders kan uitsprake die lig sien wat dit in die vervolg moeilik mag maak om OSV teen te staan.